Bau- und Architektenrecht

Bau- und Werkvertrag nach BGB und VOB

Was sollte Inhalt eines Bau- und Werkvertrages sein?

→ Bei einem Bau- und Werkvertrag sind viele Aspekte zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a. eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung, die Vereinbarung des zu zahlenden Werklohns, die Vereinbarung von Terminen und viele weitere Aspekte. Nicht alle Bau- und Werkverträge beinhalten alle relevanten Punkte, die in einem solchen Vertrag enthalten sein sollten. Wir beraten Sie gerne, welche Punkte zwingend aufgenommen werden sollten, auf welche Aspekte verzichtet werden kann, wenn eine Partei darauf besteht und welche Rechtsfolgen ein solcher Verzicht für Sie haben kann.

Der wesentliche Aspekt in einem Bau- und Werkvertrag ist eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung. Sie ist u. a. relevant für die Frage, was vertraglich geschuldet ist, ob Mängel vorliegen und ob der Unternehmer später zusätzlichen Werklohn für zusätzliche Leistungen verlangen kann.

Wichtig zur Streitvermeidung ist insbesondere auch die Vereinbarung des zu zahlenden Werklohns. Wird die zu zahlende Vergütung nicht vertraglich festgelegt, so gilt bei einem BGB-Werkvertrag grundsätzlich die übliche Vergütung als geschuldet. Über die Frage, wie hoch die übliche Vergütung ausfällt, wird oft gestritten.

Ebenfalls relevant ist die Festlegung von Terminen, vor allem von Baubeginn und Baufertigstellung, da Bauverzögerungen oft Geld kosten und meist mit Ärger verbunden sind. Für den Fall von Fristüberschreitungen können Vertragsstrafeklauseln vereinbart werden, bei denen jedoch gewisse Anforderungen zu beachten sind.

Zudem können u. a. Zahlungsraten vereinbart werden sowie die Zurückhaltung eines gewissen Teils des Werklohns als Sicherheit für die Fertigstellung sowie für Mängelansprüche.

Architektenvertrag

Was sollte Inhalt eines Architektenvertrages sein?

→ In einem Architektenvertrag sollte insbesondere darauf geachtet werden, dass folgende Punkte geregelt werden, wobei die Auflistung nicht abschließend ist: Vertragsgegenstand (also das zu planende und zu errichtende Werk); die vom Architekten zu erbringenden Architektenleistungen; das Architektenhonorar; die Verpflichtung eine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen; die Kalkulation der vorgesehenen Bausumme etc. Wir beraten Sie gern, ob der Ihnen vorliegende Architektenvertrag alle wesentlichen Punkte beinhaltet und welche Rechte und Pflichten dadurch ausgelöst werden.

Die Beschreibung des Vertragsgegenstandes, also des zu planenden und zu errichtenden Werkes, sollte bereits im Vertag so genau wie möglich beschrieben werden. Hierbei sollte das Grundstück, auf dem der Bau durchgeführt werden soll, möglichst genau bezeichnet werden, es sollte aufgeführt werden, ob es sich um einen Neubau, um einen Umbau oder eine andere Maßnahme handelt und die exakten Zielvorstellungen, also wie der zu planende und zu errichtende Bau aussehen soll, sollten angegeben werden, so kann Sicherheit dahingehend geschaffen werden, ob u.a. Mängel vorliegen und ob durch spätere Änderungen und damit einhergehende Umplanungen ein gesondertes Honorar geschuldet ist.

Von der Art und Weise wie die zu erbringenden Architektenleistungen im Vertrag beschrieben worden sind und davon, mit welchen Architektenleistungen der Architekt beauftragt worden ist, hängt es u.a. ab, welche einzelnen Teilleistungen der Architekt zu erbringen hat, wann die Verjährung von Mängelansprüchen eintritt und wie hoch das zu zahlende Architektenhonorar ausfällt.

Im Hinblick auf das Architektenhonorar kann sowohl ein Pauschalhonorar vereinbart werden, als auch eine Honorierung der erbrachten Architektenleistungen nach den Honorarermittlungsgrundlagen der HOAI. Auch eine Stundenlohnvereinbarung kann in bestimmten Fällen in Betracht kommen. Was das für Sie bedeutet und was hier zu beachten ist, darüber klären wir Sie gerne auf.

Mängelansprüche

Welche Mängelansprüche können geltend gemacht werden?

→ Als Mängelansprüche kommen die Nacherfüllung, das Selbstvornahmerecht, der Rücktritt, die Minderung, der Schadensersatz oder der Ersatz der vergeblichen Aufwendungen in Betracht.

Bei einem Mangel muss dem Unternehmer zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung, sprich zur Feststellung und Beseitigung des Mangels, eingeräumt werden.

Wenn die Frist abgelaufen ist und der Unternehmer untätig geblieben ist oder eine Nacherfüllung ernsthaft verweigert hat, ist der Auftraggeber berechtigt, den Mangel selbst oder durch ein Drittunternehmen beseitigen zu lassen und die Erstattung der hierdurch entstandenen Kosten vom Unternehmer zu verlangen.

Weitere Rechte sind Rücktritt vom Vertrag, Minderung des zu zahlenden bzw. bereits gezahlten Werklohns sowie Schadensersatz oder Ersatz der vergeblichen Leistungen. Welche einzelnen Voraussetzungen hierfür vorliegen müssen und wann ein Rücktritt, eine Minderung oder die Geltendmachung von Schadens- oder Aufwendungsersatz sinnvoll sind, darüber beraten wir Sie gerne.

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Werklohnforderungen

Was ist, wenn die Rechnung höher ausfällt als im Angebot vereinbart?

→ Ob eine höher ausgefallene Rechnung zu zahlen ist, hängt von vielen Faktoren ab, insbesondere davon, welchen Vertragstyp Sie vereinbart haben und welche Leistung nach dem ursprünglichen Vertrag geschuldet war. Hierfür muss der abgeschlossene Vertrag sowie die weiteren eingetretenen Umstände während des Bauvorhabens genau überprüft werden. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Als Vertragstypen kommen Einheitspreisverträge, Pauschalpreisverträge sowie Stundenlohnverträge in Betracht.

Bei einem Einheitspreisvertrag werden in dem Angebot die erforderlichen Mengen, Maße, Gewichte oder Stückzahlen zunächst geschätzt und die einzelnen Teilmengen, -maße, -gewichte und Teilstückzahlen mit Einheitspreisen angegeben. Nach Abschluss der Arbeiten wird sodann die tatsächliche Bauleistung, in der Regel mittels Aufmaßes oder rechnerisch, ermittelt und die tatsächlichen Teilleistungen mit den Einheitspreisen multipliziert, so dass es zu Abweichungen kommen kann.

Der Stundenlohnvertrag muss als solcher vereinbart werden, damit der Unternehmer nach Stundenlöhnen abrechnen darf. In dem Angebot wird die erforderliche Stundenzahl zunächst geschätzt. Die Abrechnung erfolgt anschließend anhand der tatsächlich erbrachten Stunden, die meist anhand von abgezeichneten Stundenlohnzetteln berechnet werden. Da die erbrachten Stunden von den geschätzten Stunden abweichen können, kann es auch hier zu Abweichungen zwischen Angebot und Schlussrechnung kommen.

Beim Pauschalpreisvertrag wird die gesamte Bauleistung mit einer pauschalen Geldleistung vergütet. Zu Preisunterschieden sollte es hier eher nicht kommen. Jedoch gibt es hier, wie auch bei den zuvor genannten Vertragstypen, Ausnahmen. Zum Beispiel, wenn zusätzliche Leistungen, die vom ursprünglichen Vertrag nicht umfasst waren, beauftragt wurden bzw. mit ausgeführt wurden. Ob es sich um zusätzliche Leistungen handelt und ob diese zu vergüten sind, darüber beraten wir Sie gerne.

Architektenhonorar

Wonach richtet sich das Architektenhonorar?

→ Das Architektenhonorar richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien. So kann ein Pauschalhonorar vereinbart werden, eine Honorierung der erbrachten Architektenleistungen nach den Honorarermittlungsgrundlagen der HOAI als auch in bestimmten Fällen eine Stundenlohnvereinbarung. Relevant ist jedoch auch, was vertraglich geschuldet war und was tatsächlich erbracht worden ist.

Die Parteien können ein Pauschalhonorar für die von dem Architekten zu erbringenden Leistungen vereinbaren. An dieses Pauschalhonorar sind die Parteien grundsätzlich gebunden. Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass das Pauschalhonorar weder die Höchstsätze der HOAI überschreitet noch die Mindestsätze der HOAI unterschreitet. Zu Abweichungen kann es kommen, wenn der Architekt zusätzliche Leistungen erbringt oder vertraglich geschuldete Leistungen nicht erbringt.

Welche Rechtsfolgen eine Über- bzw. Unterschreitung der Höchst- und Mindestsätze der HOAI sowie zusätzlich erbrachte Leistungen oder vertraglich geschuldete aber nicht erbrachte Leistungen haben, darüber beraten wir Sie gerne.

Bei einer Honorierung des Architektenhonorars nach der HOAI ist § 6 HOAI maßgebend.

Danach richtet sich das Honorar für Leitungen der Objektplanung

  1. nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung (welche im Rahmen der Entwurfsplanung, Leistungsphase 3, zu erstellen ist) oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, auf der Grundlage der Kostenschätzung,
  2. nach dem Leistungsbild,
  3. nach der Honorarzone,
  4. nach der dazugehörigen Honorartafel.

 

Honorare für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen gemäß § 2 Absatz 5 und 6 HOAI sind zu ermitteln nach

  1. den anrechenbaren Kosten,
  2. der Honorarzone, welcher der Umbau oder die Modernisierung in sinngemäßer Anwendung der Bewertungsmerkmale zuzuordnen ist,
  3. den Leistungsphasen,
  4. der Honorartafel und
  5. dem Umbau- oder Modernisierungszuschlag auf das Honorar.

 

Bei der Berechnung des Architektenhonorars ist auch relevant, was der Architekt vertraglich schuldet und ob er alle vertraglich geschuldeten Leistungen erbracht hat. Bei der Prüfung, ob das Architektenhonorar richtig berechnet worden ist, stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

Beweissicherung

Wie kann festgestellt werden, ob Baumängel vorliegen?

→ Baumängel können insbesondere festgestellt werden durch ein Privatgutachten, ein selbstständiges Beweisverfahren oder ein Beweisverfahren im Rahmen eines gerichtlichen Klageverfahrens.

Für die Feststellung von Baumängeln kommt die Beauftragung eines privat beauftragen Sachverständigen in Betracht. Leider werden diese Privatgutachten oft von der Gegenseite angezweifelt und nicht als rechtsverbindlich angesehen. In welchen Fällen ein Privatgutachten dennoch in Betracht kommt und wann es doch als rechtsverbindlich angesehen werden könnte, darüber beraten wir Sie gerne.

Eine weitere Möglichkeit zur Feststellung von Baumängeln stellt ein selbständiges Beweisverfahren dar. Hierbei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, das dem eigentlichen gerichtlichen Klageverfahren vorangeschaltet ist und es gegebenenfalls vermeiden kann. In einem selbstständigen Beweisverfahren wird durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen geklärt, ob und welche Baumängel vorliegen. Das selbständige Beweisverfahren ist jedoch an gewisse Voraussetzungen geknüpft, die vorliegen müssen. So kann es nur dann eingeleitet werden, wenn der Gegner zustimmt oder zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse daran hat. Ein rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.

Selbstverständlich kann auch direkt ein gerichtliches Klageverfahren eingeleitet werden, in dessen Verlauf dann auch ein Sachverständiger eingeschaltet wird, der feststellt, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Hier können jedoch gewisse Gefahren bestehen, so zum Beispiel, dass es in Folge der langen Dauer des Klageverfahrens wegen des Zeitverlustes schwieriger werden kann, den Beweis zu führen.$

Welche Variante in Ihrem Fall in Betracht kommt, darüber beraten wir Sie gerne.

Verjährung

Wie lange können Mängelansprüche geltend gemacht werden?

→ Mängelansprüche können lediglich zeitlich begrenzt geltend gemacht werden. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche richtet sich zunächst nach den vertraglichen Vereinbarungen und wenn nichts vertraglich vereinbart worden ist, nach dem Gesetz.

Für den BGB-Vertrag gilt § 634 a BGB:

Danach verjähren die Ansprüche nach § 634 Nr. 1, 2 und 4 BGB

  1. vorbehaltlich der Nummer 2 in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht,
  2. in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und
  3. im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist;

wobei die Verjährung in den Fällen Nr. 1 und 2 mit der Abnahme beginnt.
Für das in § 634 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218 BGB.

 

Für den VOB-Vertrag gilt § 13 IV BGB:

  1. Ist für Mängelansprüche keine Verjährungsfrist im Vertrag vereinbart, so beträgt sie für Bauwerke 4 Jahre, für andere Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, und für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre. Abweichend von Satz 1 beträgt die Verjährungsfrist für feuerberührte und abgasdämmende Teile von industriellen Feuerungsanlagen 1 Jahr.
  2. Ist für Teile von maschinellen und elektrotechnischen/elektronischen Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, nichts anderes vereinbart, beträgt für diese Anlagenteile die Verjährungsfrist für Mängelansprüche abweichend von Nummer 1 zwei Jahre, wenn der Auftraggeber sich dafür entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht zu übertragen; dies gilt auch, wenn für weitere Leistungen eine andere Verjährungsfrist vereinbart ist.
  3. Die Frist beginnt mit der Abnahme der gesamten Leistung; nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung beginnt sie mit der Teilabnahme (§12 Absatz 2).

Ob es sich bei der mangelbehafteten Leistung um ein Bauwerk oder ein sonstiges Werk handelt, ob die VOB/B anwendbar ist und welche konkrete Verjährungsfrist in ihrem Fall Anwendung findet, darüber beraten wir Sie gerne