Hinweis für Vermieter
Neue Rechtslage im Mietverhältnis aufgrund der Corona-Pandemie
Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise bekommen auch Vermieter zu spüren. Geraten ihre Mieter wegen der Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten, kann es sein, dass es zu Mietrückständen kommt.
Der Gesetzgeber hat nun einen besonderen Kündigungsschutz für gewerbliche und auch private Mieter beschlossen, der zum 01.04.2020 gilt und es dem Vermieter erschwert, das Mietverhältnis zu solchen Mietern zu kündigen, die infolge der Corona Pandemie ihre Miete drei Monate lang in Folge gar nicht oder nur teilweise zahlen können.
Bekanntlich ist die Mietzahlung grundsätzlich spätestens zum dritten Werktag eines Monats auf das bekannte Konto in voller Höhe zu überweisen. In dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 darf der Vermieter nun wegen geschuldeter Mietzahlung nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.
Die Mieter sind allerdings beweispflichtig dafür, dass sie die Miete in Folge der Corona Krise nicht zahlen können. So müssen sie z. B. nachweisen, dass Fördermittel beantragt worden sind oder sie sich in Kurzarbeit befinden.
Innerhalb welcher Zeit sind die in Folge der Pandemie aufgelaufenen Mietrückstände auszugleichen?
Die Mietrückstände sind spätestens bis zum 30.06.2022 auszugleichen. Sollte nach dem 30.06.2022 noch erheblicher, beziehungsweise kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand vorhanden sein, so kann der Vermieter die Kündigung aussprechen.
Kann der gewerbliche Mieter im Nachgang die Nachzahlung der Miete verweigern, weil er Corona als Mietmangel für die Nutzung seines Ladenlokals sieht?
Ein Leistungsverweigerungsrecht ist gemäß § 320 Abs. 1 BGB 🔗 in Betracht zu ziehen. Hierbei handelt es sich um die Einrede des nicht erfüllten Vertrags. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Doch Vorsicht: Verneint die künftige Rechtsprechung einen auf die Folgen der Corona Krise zurückzuführenden Mietmangel, müssen die Mieter der Ladenlokale nicht nur die ausgebliebenen Mietzinsen nachzahlen, sondern auch die nicht unerheblichen Prozesskosten sowie Verzugszinsen. Für Vermieter und Mieter bietet es sich daher gleichermaßen an, eine frühzeitige, für beide Seiten wirtschaftlich vernünftige Übereinkunft schriftlich festzuhalten.
Wichtige Hinweise auf einen Blick:
- Zahlungsrückstände, die nicht in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 entstanden sind, berechtigen nach wie vor zu einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.
- Die Zahlungsrückstände sind inklusive Zinsen nachzuzahlen.
- Kündigungen eines Mietverhältnisses, die auf anderen Gründen als auf einem Corona-bedingten Zahlungsverzug beruhen, sind weiterhin möglich.
- Ob sich gewerbliche Mieter wegen der Auswirkungen des Corona-Virus wirksam auf einen Mietmangel berufen und deshalb die Zahlung der Miete verweigern können, bleibt abzuwarten. Hier kommt es darauf an, wie die Rechtsprechung künftig entscheiden wird.
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